Transakcja

  • Kupno 1: 13.09.2023 po ~59,7 USD
  • Kupno 2: 04.04.2024 po ~56,5 USD
  • Sprzedaż: 20.04.2026 po ~80 USD
  • Średnia cena zakupu: ~58 USD
  • ROI (bez dywidend): ~37% w ~2,5 roku
  • CAGR: ~13% rocznie
  • Dodatkowo: comiesięczne dywidendy

Po co wchodziłem

W 2023 roku REIT-y były pod ogromną presją. Stopy procentowe w USA szły w górę, rynek wyceniał scenariusz “higher for longer”, a cały sektor był niedoważony i omijany. Agree Realty w szczególności – mimo że to porządna, defensywna spółka z długimi umowami najmu i solidnymi najemcami (np. Walmart) – została wciągnięta w ogólną wyprzedaż.

Założenie było proste:

  • stopy procentowe w końcu się ustabilizują lub zaczną spadać,
  • REIT-y odrobią część strat,
  • w międzyczasie dywidendy będą wynagradzały cierpliwość.

Dokupowałem w dwóch transzach. Chciałem uśrednić cenę i zwiększyć ekspozycję, gdy sentyment był najgorszy.

Co się wydarzyło

W latach 2024–2025 rynek stopniowo odbudowywał zaufanie do REIT-ów. Stopy procentowe wszedły w stabilizację, a kapitał zaczął wracać do defensywnych sektorów. Wyceny normalizowały się, kurs ADC poszedł w górę, a comiesięczne dywidendy regularnie zasilały konto na kolejne zakupy.

Całość trwała nieco krócej, niż zakładałem (celowałem w ~3 lata, zamknąłem po ~2,5 roku).

Dlaczego sprzedałem

Nie dlatego, że REIT stał się zły. Po prostu:

  • wycena wróciła do poziomów, które uznałem za sprawiedliwe,
  • upside po wzroście ~37% zrobił się ograniczony,
  • uznałem, że lepiej uwolnić kapitał i szukać kolejnej okazji.

Pozycja była z założenia defensywno-oportunistyczna: kup przecenę → zbieraj dywidendy → sprzedaj przy normalizacji. Scenariusz się zrealizował, temat zamknięty.

Co wyszło świetnie

  • Wejście na dołku sentymentu dla REIT-ów – stopy wysoko, wszyscy sprzedawali.
  • Dywidendy jako bufor – nawet gdy kurs stał w miejscu, coś wpływało.
  • Dwie transze zamiast jednej – druga połowa po niższej cenie poprawiła średnią.

Podsumowując

REIT-y to stosunkowo prosty mechanizm: tanieją, gdy stopy rosną, drożeją, gdy stopy spadają lub się stabilizują. Agree Realty był dodatkowo wzmocniony jakością aktywów i stabilnym modelem biznesowym. Inwestycja pokazała, że warto być cierpliwym, zbierać dywidendy i nie bać się dokupować, gdy wszyscy uciekają.

Całość – konkretna, spokojna, bardzo przewidywalna.